- Форс-мажор и неисполнение обязательств по договору.
- Аренда и расторжение договора.
- Пропуск на время карантина.
Терпеливо отвечаем, что Правительство и Президент не создают нормы гражданского права, следовательно, не могут «издать указ о форс-мажоре» или что-то подобное.
И вот случилось, 1 апреля вступили в силу положения, регулирующие отношения по договору аренды (ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»).
Правки Госдумы, жирным шрифтом мы выделили ключевые моменты:
«Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации … решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.»
«Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в … решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.»
«Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации … решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.»
Артём Швайка, генеральный директор «Эклекс», дал разъяснения и комментарии по внесенным правкам, как это будет работать на практике.
Действие закона во времени
Закон имеет ретроактивный эффект, то есть распространяет свое действие на правоотношения, возникшие до вступления закона в силу. Закон вступил в силу 1 апреля 2020 года, так что уже можно писать письма арендаторам.
Гипотеза нормы
Норма будет действовать при наступлении одного из двух условий: режим повышенной готовности, режим чрезвычайной ситуации. Если я правильно понимаю, то в СПБ первый режим введен еще 13 марта 2020 года (Постановление правительства Санкт-Петербурга от 13 марта 2020 года № 121).
По сути, закон оперирует двумя категориями: отсрочка и уменьшение арендной платы. Разберем каждое в отдельности.
Отсрочка уплаты арендной платы
Под отсрочкой в праве понимается изменение срока исполнения обязательства без изменения самого обязательства, то есть обязательство как оно было установлено в договоре можно будет исполнить позже. Данный закон предусматривает обязанность арендодателя заключить соглашение об отсрочке. Так как наше Правительство не питает иллюзий по поводу, мягко скажем, разумности наших арендодателей, то Правительство вскоре установит продолжительность отсрочки.
Уменьшение размера арендной платы
Если в отсрочке «арендодатель обязан», то с размером аренды «арендатор вправе требовать». То есть даже в эти непростые для бизнеса времена законодатель не решился вторгнуться в сферу договорного регулирования размера арендной ставки. Это, в некотором смысле, можно считать положительным моментом. Таким образом, никакой обязанности у арендодателя по снижению размера арендной ставки нет. Как же в таком случае это будет работать? Думаю, что, когда все утихнет, Верховный суд даст разъяснения, что право арендатора на снижение арендной ставки является основанием для обращения в суд, а для суда основанием для определения этого размера, например, по среднерыночной ставке. Посмотрим через год, прав я или нет.
Если у вас есть вопросы, связанные с арендой помещения, позвоните нашим профильным юристам по номеру +7 (812) 748-24-42 или заполните форму обратной связи ниже, мы обязательно вам поможем.
