02.11.2021 Арендная плата – можно ли не платить, можно ли приостановить выполнение работ/оказание услуг обязательства по договору, надо ли предупреждать контрагента, – эти вопросы снова актуальны.
Татьяна Григорьева, руководитель отдела арбитражной практики и абонентского обслуживания, дала комментарии по текущей ситуации.
С «нерабочими днями» и закрытием объектов розничной торговли и общепита мы сталкиваемся не впервые, но количество вопросов правового характера по урегулированию этих процессов не уменьшается. Часть механизмов и решений, использованных в первые локдауны, уже не актуальны, новых законов, которые внесли бы ясность и однозначность, не появилось.
Регулирование вопросов арендной платы
Так, например, арендные вопросы в период 2020 года были урегулированы ст. 19 98 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», которая позволяла арендатором требовать уменьшения арендной платы на период невозможности использования помещения, а субъектам пострадавших отраслей – еще и отсрочку. Был также урегулирован вопрос одностороннего отказа арендатора от договора, в случае, если не удается договориться об уменьшении цены.
Однако все эти положения действовали на период 2020 года, то есть текущую ситуацию они уже не регулируют. Однако, учитывая, что обстоятельства повторяются, можно говорить о возможности применения норм ст. 19 98-ФЗ по аналогии закона. Это принцип, в соответствии с которым в случае отсутствия норм, прямо регулирующих какие-либо отношения, могут применяться положения, регулирующие схожие отношения.
С другой стороны, многие заключали дополнительные соглашения, уменьшающие арендную плату и учитывающие риски возможных ограничений. К тому же спорным является применение таких норм в отношении договоров, заключенных после режима повышенной готовности. Поскольку, заключая договор уже в условиях пандемии, стороны могли предвидеть возможные ограничения и локдауны, а, следовательно, предоставление таких же мер защиты, которые были предусмотрены 98-ФЗ, вероятно, не совсем оправдано.
Приостановка работ/оказания услуг в связи с форс-мажором
Нужно учитывать, что Верховный суд еще в своем обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) от 26.04.2020 разъяснил, что сама по себе пандемия короновирусной инфекции не является форс-мажорным обстоятельством, универсальным для всех категорий должников. Возможность применения положений о форс-мажоре должна устанавливаться с учетом конкретных обстоятельств дела.
Весной 2020 года ограничительные меры, связанные с пандемией, действительно отвечали критериям чрезвычайности и непредотратимости (признаки обстоятельств непреодолимой силы – ст. 401 ГК РФ). Сегодня, когда мы уже почти два года живем в ситуации развивающейся пандемии, эти критерии не кажутся столь однозначными.
Как защитить свои интересы
Учитывая, что пока каких-либо новых законов в части исполнения гражданско-правовых обязательств в условиях новых ограничений не принято, мы советуем максимально продумывать свои действия и решения при исполнении договоров, отдавая их на правовую оценку опытным юристам.
По нашему опыту, если дело дойдет до суда – значение будет иметь и досудебная переписка, и требования, и уведомления, и поведение сторон. Поэтому привлекать юриста оптимально в самом начале возникновения спора или неоднозначной ситуации, как, например, в деле по возврату аванса за некачественный видеоролик.
