На сегодняшний день одним из самых популярных способов приобрести жилую недвижимость является заключение договора о долевом участии в строительстве. Участие в долевом строительстве интересно не только покупателю, "дольщику", который может приобрести будущую недвижимость по привлекательной цене, но и застройщику, который за счет привлеченных средств может организовать строительство жилого дома без необходимости прибегать к другим финансовым инструментам.
К сожалению, на волне популярности долевого строительства давно появились и те, кто пытается незаконно нажиться на средствах дольщиков. Действующее законодательство о долевом участии в строительстве предусматривает широкий ассортимент гарантий, которые позволяют защитить интересы дольщиков. Это и различные виды обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками, включая залог строящейся недвижимости, и применение к долевому строительству закона "О защите прав потребителей", и специальный порядок банкротства застройщика. Однако зачастую даже этих гарантий бывает недостаточно. Мошенники научились грамотно использовать проблемы в законе для того, чтобы вывести свою "деятельность" из-под действия законодательства о долевом строительстве.
Федеральный законодатель до сих пор остается в поиске тех инструментов, которые позволили бы обезопасить граждан от недобросовестных застройщиков. В недавнем прошлом даже выдвигались предложения объявить институт долевого строительства вне закона. Борьба со злоупотреблениями в сфере долевого строительства ведется и на уровне судебной власти.
04.12.1013 года Президиум Верховного суда РФ утвердил обзор судебной практики по делам о долевом участии в строительстве. В нем ВС РФ привел примеры популярных схем, которые используют недобросовестные застройщики, и описал способы борьбы с ними. Эти способы используются в судебной практике до сих пор. Однако с тех пор появились новые способы обойти закон.
Сегодня популярной схемой обхода законодательства о долевом участии в строительстве является заключение цепочки из нескольких последовательных сделок между застройщиком, его посредниками и дольщиками. Пи этом формально застройщика и дольщиков не связывают никакие отношения. Такая схема позволяет недобросовестному застройщику избежать применения закона "О долевом участии в строительстве" и специального раздела закона "О несостоятельности (банкротстве)". При такой схеме застройщик, как правило, самостоятельно не привлекает денежные средства дольщиков, а делает это через посредников. Доказать, что застройщик получил денежные средства дольщика, оказывается весьма трудной задачей. При банкротстве застройщика жертвы этой схемы фактически лишаются шансов на получение жилого помещения или хотя бы возврат уплаченных денег.
Однако ситуация может перемениться с появлением новой правовой позиции Верховного суда РФ, которую он высказал в связи с рассмотрением дела о банкротстве ООО "ССК "Металлургмаркет".
В арбитражный суд обратился один из дольщиков, который заключил договор с посредником застройщика банкрота. Дольщик требовал передать ему жилое помещение и применить в деле специальные правила о банкротстве застройщика. Суды трех инстанций оснований для удовлетворения требований дольщика не усмотрели, поскольку договорных отношений между непосредственно дольщиком и застройщиком не было. Тем не менее, ВС РФ посчитал такой подход формальным и неэффективным и указал, что в целях защиты интересов дольщиков следует оценивать фактические отношения между дольщиком и застройщиком.
В результате Верховный суд РФ отменил акты нижестоящих судов и отправил требование дольщика на новое рассмотрение.
Компания "Эклекс" следит за развитием практики и законодательства в сфере долевого строительства и напоминает своим клиентам и читателям, что лучший способ избежать ловушек, расставленных мошенниками, - это предварительная проверка застройщика и договора о долевом участии в строительстве до момента его подписания.
Если вы планируете приобрести жилье по договору о долевом участии в строительстве, обращайтесь к нашим специалистам. Мы проанализируем предлагаемый вам застройщиком договор, обратим ваше внимание на узкие места и проконсультируем по вопросам участия в долевом строительстве.
