Постановлением Правительства от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» правила отсрочки были регламентированы.
Требования к договору аренды
Чтобы у арендатора возникло право на обращение к арендодателю с требованием об отсрочке, договор аренды недвижимости должен отвечать следующим требованиям:
- Во-первых, договор заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта. Напомним, что в СПБ режим повышенной готовности введен 13.03.2020 Постановлением правительства Санкт-Петербурга № 121.
- Во-вторых, арендатором являются организации или индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, наиболее пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения COVID-19. Перечень таких организаций определен Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №434 (например, авиаперевозки, гостиничный бизнес, деятельность в области искусства, спорта и отдыха, деятельность туристических агентств и др.).
- В-третьих, отсрочка возможна в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.
Период отсрочки
Отсрочка предоставляется на период с даты введения режима повышенной готовности (в СПБ – 13.03.2020) или чрезвычайной ситуации на срок до 1 октября 2020. Условия об отсрочке, о которых пойдет речь ниже, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды независимо от даты заключения соглашения.
Условия отсрочки
Задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 и не позднее 1 января 2023 поэтапно, не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.
Требованиями предусмотрены две формы отсрочки, отличающиеся по условиям, но обязательные к применению. Первая - отсрочка на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ в размере арендной платы за соответствующий период. Вторая - в объеме 50% арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия установленного режима на территории субъекта РФ до 1 октября 2020.
Недопустимо применение штрафов, процентов за пользование чужими денежными средствами или иных мер ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой. Не допускается и установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате в связи с предоставлением отсрочки.
По соглашению сторон, что немаловажно, может быть снижен размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка.
Установлены и правила для случаев, когда в арендную плату включены платежи за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходы на содержание арендуемого имущества. Отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.
Возможность других условий
Стороны могут предусмотреть иные требования к предоставляемой отсрочке при отсутствии условий, ухудшающих положение арендатора. Это же правило касается и договоров аренды в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, только в таком случае определять условия вправе Правительство РФ, органы государственной власти субъектов и органы местного самоуправления.
Уменьшение арендной платы
Юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки в соответствии с требованиями, рекомендовано предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента РФ.
Меры поддержки арендодателей
Кроме того, руководителям органов государственной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления рекомендовано предоставить юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям – собственникам объектов недвижимости, предоставившим отсрочку, меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка.
Итак, при получении от арендатора требования об отсрочке арендных платежей арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки по арендным платежам. И если предоставление отсрочки зафиксировано как обязанность арендодателя, то уменьшение размера арендной платы носит рекомендательный характер.
Отсрочка предусмотрена за период с даты введения режима повышенной готовности (в СПБ – 13.03.2020), и до 01.10.2020. Как заключенный договор аренды, так и предоставляемая отсрочка должны соответствовать установленным требованиям и не ухудшать положение арендатора, в особенности если стороны пришли к консенсусу о дополнительных условиях ее предоставления.
Если вам нужна помощь в отсрочке оплаты, снижению размера платежей, расторжению договора или по другому вопросу, связанному с договором аренды, позвоните нам по номеру +7 (812) 748-24-42 или заполните форму обратной связи ниже, мы обязательно вам поможем.
