Сегодня мы рассказываем о договоре аренды и тех условиях, на которые в первую очередь стоит обратить внимание арендатору, чтобы расторжение договора не стало для него неприятным сюрпризом.
1. Условие о праве на немотивированный односторонний отказ от договора
Часто арендаторы, не задумываясь, подписывают договоры на длительный срок, рассчитывая, что в любой момент смогут выйти из договора без лишних расходов. Однако это не всегда так.
Стоит помнить, что закон не предусматривает для арендатора права на односторонний немотивированный отказ от договора, заключенного на определенный срок, если такое право отсутствует в договоре. Таким образом, если арендатор хочет иметь возможность досрочного расторжения договора, то следует проверить договор на наличие такого права, а при его отсутствии – дополнить.
Отдельное внимание стоит уделить порядку уведомления арендодателя:
- за какой комфортный срок необходимо предупредить арендодателя;
- способ направления уведомления о досрочном расторжении;
- наличие или отсутствие платы за отказ.
Если в договоре есть право на досрочный отказ от договора, то установление штрафных санкций за такое расторжение незаконно, однако закон допускает установление в договоре платы за отказ, которую арендодатель может взыскать с арендатора.
Нередко в качестве такой платы у арендодателя остается обеспечительный платеж по договору – вам необходимо проверить договор на наличие такого условия.
2. Условие о праве на отказ от договора в связи с нарушениями арендодателя
Если арендодатель нарушает договор (не предоставляет помещение, не производит кап. ремонт, помещение имеет несогласованные недостатки или оно непригодно), арендатор может законно расторгнуть договор только в судебном порядке, даже если формально он прав.
При наличии нарушений решение будет вынесено в пользу арендатора, однако до этого момента судебный процесс может длиться долго, а по действующему договору аренды продолжит начисляться арендная плата.
Рекомендация: прописывать в договоре внесудебную процедуру расторжения договора при нарушениях арендодателя.
3. Компенсация вложений при досрочном отказе от договора со стороны арендодателя
Часто арендаторы начинают масштабный ремонт и вкладывают значительные ресурсы в арендуемое помещение, рассчитывая, что договор раньше согласованного срока прекратиться не может и вложения окупятся.
Однако, если у арендодателя есть право на немотивированный отказ от договора, то все неотделимые улучшения останутся в помещении без права на компенсацию, если иное не будет согласовано в договоре, а еще хуже, если арендодатель обяжет арендатора привести помещение в первоначальное состояние за свой счет.
Рекомендация: предусмотреть для арендодателя при досрочном отказе от договора обязанность по компенсации стоимости ремонта. Размер компенсации, например, может зависеть от срока, оставшегося до окончания действия договора.
4. Регистрация договора в Росреестре
Многим известно, что договор аренды, заключённый на год и более, требует регистрации в Росреестре. Однако часто арендаторы заблуждаются, думая, что незарегистрированный договор можно признать незаключенным или недействительным, потребовав по нему оплату обратно, но это заблуждение.
Для отношений с вашим текущим арендодателем регистрация ничего не меняет: все права и обязанности по договору останутся действительными. Регистрация спасает вас в другой ситуации: при притязаниях третьих лиц на объект, например, при смене собственника. Представьте: владелец продает здание, приходит новый хозяин и говорит: «Съезжайте», и, если договор не был зарегистрирован, он имеет на это право. Если регистрация есть, то новый собственник обязан соблюдать ваш договор до конца срока.
Рекомендация: не рискуйте — регистрируйте договор аренды в Росреестре заранее. Одна госпошлина может спасти вас от переезда и потери бизнеса.Вы не уверены, что договор аренды сможет защитить вас при расторжении? Юристы ЮК «Эклекс» занимаются составлением договоров более 20 лет – доверьтесь профессионалам.
