Защита прав покупателей в случае признания сделки недействительной в рамках банкротства

21.09.2023 В прошлом году Конституционный Суд указал на необходимость установления баланса интересов участников в случае признания договора купли-продажи жилого помещения недействительным в рамках банкротства. Соответствующие поправки в Закон о банкротстве были внесены в конце июля. Теперь в отношении покупателя единственного жилья в случае, если такая сделка с гражданином-банкротом была признана недействительной, установлены определенные гарантии. 

Артём Швайка, генеральный директор ЮК «‎Эклекс», поделился с «‎ЭЖ-Юрист» особенностями влияния этих изменений на банкротную практику:

• внесенные изменения улучшают положение и предоставляют гарантии гражданам, чьи сделки по приобретению жилых помещений были признаны недействительными в рамках банкротных дел по причине занижения стоимости имущества;
• принятые поправки устанавливают особенности удовлетворения требования таких лиц при условии, что приобретенные объекты являются для них единственным жильем. 

В частности, закон дополнен статьей, которая предоставляет кредитору, лишившемуся жилья, два возможных варианта действий, которые позволят либо сохранить жилье в его собственности, либо гарантировано получить возврат стоимости имущества, не оставшись на улице.

Так, до начала торгов гражданин вправе заключить договор купли-продажи помещения по цене, которую установил суд при рассмотрении дела об оспаривании сделки (доплатив соответствующую разницу с учетом ранее оплаченной стоимости в течение 30 дней со дня заключения договора купли-продажи).

Эксперт отметил, что покупатель вправе участвовать в торгах на общих основаниях, закон устанавливает некоторые особенности проведения торгов в данном случае. При этом, даже не участвующий в торгах покупатель имеет право преимущественного приобретения жилого помещения в случае снижения цены до размера, не более чем на 20% превышающего минимально допустимую цену сделки.

Важным нововведением является и то, что в случае реализации квартиры на торгах третьим лицам, вырученные от продажи денежные средства вне очереди без включения в конкурсную массу) подлежат перечислению такому кредитору (для этого открывается специальный счет). Таким образом, он освобождается от необходимости включения своих требований в реестр требований кредиторов, тем самым получая своего рода страховку от лишения имущества и потери уплаченных денежных средств одновременно, что до введения поправок случалось очень часто.  «‎При этом, гражданин и проживающие с ним члены семьи сохраняют право пользования жилым помещением до фактического получения денежных средств, гражданин также вправе ходатайствовать о продлении права пользования на срок не белее чем 6 месяцев», — отметил Артём. 

Указанные изменения стали следствием указания Конституционного суда  (Постановление от 03.02.2022) внести в действующее правовое регулирование  изменения о необходимости установить приоритетный порядок возврата денежных средств кредиторам, чьи жилые помещения были изъяты в конкурсную массу в результате оспаривания сделок, поскольку ранее такие кредиторы, лишившись жилья, должны были на общих основаниях  и наравне с иными кредиторами включать свои денежные требования в реестр, а вероятность получения денежных средств в банкротстве зачастую достаточна низкая.

«‎Внесенные поправки страхуют пострадавших покупателей от одновременного лишения и квартиры (доли), и денежных средств», — заключил эксперт.  

Источник: «‎ЭЖ-Юрист»