Наш клиент намеревался приобрести земельный участок для дальнейшей производственной деятельности. Продавец предложил заключить предварительный договор купли-продажи, при том что участок на момент заключения договора отдельно не выделен. Перед юристами стояла задача проверить договор, снизить риски клиента и согласовать выгодные условия.
По инициативе наших юристов в договоре разграничили и отдельно прописали сроки заключения основного договора и сроки для направления требований о его заключении. Также зафиксировали, что сумма обеспечительного платежа составляет 30% от стоимости участка. Согласно судебной практике, такой размер платежа создает риск квалификации предварительного договора как основного, а обеспечительного платежа — как предоплаты. Этот риск был учтен при согласовании условий.
Для защиты клиента согласовали: если продавец не выделит участок с согласованными характеристиками, не зарегистрирует на него право собственности и не снимет имеющиеся обременения, он считается уклонившимся от заключения основного договора. Также исключили условия, которые продлевали срок заключения основного договора из-за действий госорганов. Изначально эти риски лежали на клиенте, теперь они возложены на продавца.
По результатам работы договор был успешно подписан, и клиент получил в собственность земельный участок. Конструкция предварительного договора купли-продажи несовершенна и порождает много споров как при исполнении, так и в судебной практике.
Условия, на которых мы согласовали сделку, позволили избежать неоднозначности толкования и внесли определенность в правоотношения сторон.
